Kupujete byt? Rozhodněte se správně I.

• Pokračování článku si můžete přečíst zde: Kupujete byt? Rozhodněte se správně II.
  

Způsobů, jak si pořídit bydlení, je dnes mnoho. Banky nám půjčí, můžeme si koupit vlastní byt. Splátky hypotéky jsou skoro ve stejné výši, jako nájem, ale peníze dáváme do vlastního. Při rozhodování o způsobu bydlení ale vítězí často forma osobního vlastnictví. Pak už záleží jen na místě, kvalitě, dispozici a ceně bytu. Byt, který se staví, si můžete zarezervovat, ale také si koupit samostatnou bytovou jednotku ve společenství vlastníků, je možné si pořídit také podíl v bytovém družstvu.

Před rozhodnutím

Chcete-li s bytem volně disponovat a nebýt závislí na rozhodování jiných, kupte si byt do osobního vlastnictví. Je velmi pravděpodobné, že za něj zaplatíte víc, než činí pořizovací cena v případě, kdy si na něj půjčíte. Samotný převod bytu je pak procedurálně dost náročný, ale výhodou je, že je pevně zákonně popsán, takže by vás nemělo nic překvapit. Podle zákona pak převodem vlastnictví přechází na nového majitele i další práva a povinnosti. Ty jsou mj. spojené s vlastnictvím bytu a se spoluvlastnictvím společných částí domu. K dispozici jsou dva výklady. Podle prvního by eventuální dluh neměl přecházet na nového majitele. Druhý výklad se ale k přenesení dluhu kloní, takže je vůbec nejlepší si u správce domu vyžádat historii plateb příspěvků na správu společných částí domu, které platil původní vlastník. Jednoduše zjistíte, zdali tam není dluh, nebo dokonce zástavní právo. Daň z nabytí nemovitosti nově platí kupující.

• Byty zdražily o stovky tisíc korun
  

Dodavatelská stavba

Od roku 2010 poskytuje Státní fond rozvoje bydlení záruku úvěrující bance na maximálně 70% nesplacené jistiny úvěru. U novostaveb tato zaručená část jistiny nesmí překročit 1,8 milionu korun na jeden byt. Stavba je pak řešena dodavatelsky. Tento způsob pořízení bytu počítá s podepsáním rezervační smlouvy a uhrazením rezervačního poplatku v obvyklé výši 100 tisíc korun. S developerskou společností uzavíráte smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví jednotky, žádáte si o vlastní hypoteční úvěr a banka uvolňuje podle postupu výstavby peníze postupně. Kupní smlouva je pak uzavírána v předem dohodnuté termínu.

Pokud chcete v domě dělat vestavby, přístavby či nástavby, pak se využívá smlouva o výstavbě, která je pak také povinnou přílohou k návrhu na vklad vlastnického práva k jednotce. To obvykle již probíhá v režii již fungujícího společenství vlastníků jednotek (SVJ). Rozhoduje nabídnutá cena nebo osobní vazby.

• S dostupností bydlení to šlo loni z kopce
  

Družstevní jsou levnější

Výhodou koupě staršího bytu je obvykle dostupná lokalita, atmosféra, nižší cena nebo zkrátka možnost se nastěhovat hned. Družstevní byty bývají levnější než byty v osobním vlastnictví. Převod členského podílu nepodléhá souhlasu orgánů družstva a jakékoli ustanovení rozhodovací působnosti orgánů bytového družstva v těchto věcech by bylo ze zákona neplatné.

Převedením členských práv a povinností na nabyvatele je faktickým ukončením členství převodce (tedy prodávajícího) v družstvu. Nabyvatel uzavře s bytovým družstvem smlouvu na nájem družstevního bytu a pak prostě bydlí. Problémy začínají ve chvíli, kdy chce v bytě něco přistavět nebo byt zastavit. Nabyvatel totiž není majitelem, takže nemá co zastavit a úpravy, které jsou hlučné a nepříjemné si musí nechat schválit. To může dopadnout různě, a pak nejspíš oceníte výhody bytu v osobním vlastnictví.

Na převedení družstevního podílu je nejsložitější přesvědčit většinu členské schůze, což je nejvyšší orgán bytového družstva, pokud stanovy převod při splnění určitých podmínek stanovy neumožňují. Některá družstva ale mají ve stanovách formulaci, která situaci zjednoduší. Členovi družstva tak vzniká právo na převod jednotky do vlastnictví, jakmile jsou splněny určité podmínky. Může to být například splacení ceny celého domu nebo výmaz zástavního práva.

Stanovy ale také mohou být změněny, potřebná je k tomu většina členské schůze. Nepříjemné je ustanovení, které podmiňuje převod jednotek usnesením členské schůze. Zde se práva na převod jednotky proti rozhodnutí členské schůze nabyvatel nedomůže ani u soudu.